Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) tarafından paylaşılan slaytta, İmar Kanunu?nun 15 ve 16 ncı maddeleri uygulanarak oluşmuş imar parsellerinin yeniden ifraz, tevhit, yola terk ve yoldan ihdas gibi imar uygulamalarına konu edilmesi halinde teknik rapor hazırlanmasına gerek bulunmadığı belirtilmiştir.

    Bu kapsamda bir örnek üzerinden değerlendirme yapılacak olursa;

    15 ve 16 ncı maddeler uyarınca kamu alanlarına terk işlemleri tamamlanarak arsa niteliği kazanan bir parseli de kapsayan bir bölgede, uygulama imar planı revizyonu yapıldığını ve söz konusu parsel ile bazı diğer parsellerde yeniden yola terk edilmesi gereken kısımlar oluştuğunu varsayalım.

    Bu durumda, ifraz ve yola terk dosyası hazırlanırken TKGM?nin ?20.10.2025 Tarihli Değişiklik ile İlgili Genel Bilgiler? başlıklı sunumunun ?Sonuç? kısmında yer alan ifadeye göre, teknik rapor düzenlenmesine gerek bulunmadığı anlaşılmaktadır.

    Ancak, Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik?te bu konuya ilişkin aşağıdaki hükümler yer almaktadır:

MADDE 7 ?

(1) İmar planı bulunan alanlarda, İmar Kanunu?nun 15 inci ve 16 ncı maddelerine göre ifraz ve tevhit işlemleri, ikinci fıkradaki istisnalar dışında ancak parselasyon planı tescil edilmiş alanlarda, parsel maliklerinin tümünün muvafakati ile uygulama imar planlarına uygun olarak yapılabilir.

(2) İstisnalar şunlardır:

a) Çok sayıda imar ada ve parseli ile sosyal donatı alanlarının oluşturulması gibi parselasyon nitelikli imar uygulamaları hariç olmak üzere; kamu mülkiyetindeki alanlar ile Kamu Malî Yönetimi ve Kontrol Kanununda belirtilen merkezi yönetim kapsamındaki kamu idareleri yetkisi içindeki kamu yatırımları.

b) Düzenleme alanının büyük bir kısmı yapılaşmış olsa dahi, öncelikle parselasyon planının yapılması esas olmakla birlikte, zemindeki fiili durumdan dolayı İmar Kanunu?nun 18 inci maddesinin uygulanmasının teknik olarak mümkün olmadığı durumlar.

c) Koruma amaçlı imar planı bulunup da, içerisinde yer alan yapılar, parsel cepheleri, minimum parsel büyüklükleri, çekme mesafeleri, tescilli yapılar ve benzeri teknik nedenlerle parselasyon planının uygulanmasının mümkün olmadığı durumlar.

ç) Büyük bir kısmı uygulama imar planına uygun şekilde oluşan imar adalarının geri kalan kısımları.

(3) (Değişik ibare: RG-11/9/2025-33014) İkinci fıkranın (b), (c) ve (ç) bentlerinde belirtilen istisnai durumlarda, ifraz ve tevhit işlemleri yoluyla imar uygulaması yapılabilmesi için parselasyon planı yapılamamasının gerekçelerini açıklayan ayrıntılı bir teknik rapor hazırlanması ve bu durumun belediye encümen kararı, il idare kurulu kararı veya ilgili idare onayında belirtilmesi gerekmektedir.

    Yönetmelik hükmüne göre, teknik raporun hazırlanma amacı; (a) bendi hariç diğer istisnai durumlar kapsamında kalan parsellerde, 15 ve 16 ncı madde hükümlerinin uygulanabilmesi için parselasyon planı yapılamamasının gerekçelerini ortaya koymaktır.

    Dolayısıyla, yalnızca parselasyon planı tescil edilmiş alanlarda 15 ve 16 ncı madde uygulamaları yapılırken teknik rapor hazırlanmasına gerek bulunmadığı hükme bağlanmıştır.

    Aynı yönetmeliğin 4 üncü maddesinde parselasyon planı şu şekilde tanımlanmıştır:

?(l) Parselasyon planı: İmar Kanunu?nun 18 inci maddesi hükümlerine ve uygulama imar planına uygun olarak imar parsellerinin oluşturulduğu, parselasyon planı açıklama raporu, parselasyon paftaları ile tescile esas belgeleri içeren uygulama dosyası ile bir bütün olan plandır.?

    Bu tanım çerçevesinde, örnek olayda olduğu gibi geçmiş tarihlerde 15 ve 16 ncı maddelere istinaden oluşan parsellerin, ?parselasyon planı tescil edilmiş alan? olarak nitelendirilip nitelendirilemeyeceği hususu önem kazanmaktadır.

    Zira teknik rapor istenmeyecekse, bu parsellerin parselasyon planı tescil edilmiş alan kapsamında değerlendirilmesi gerekir; ancak söz konusu tanıma bakıldığında, 15 ve 16 ncı madde uygulamaları sonucu oluşan parsellerin parselasyon planı tanımına uymadığı görülmektedir.

    Bu durumda, TKGM?nin yayınladığı slaytta yer alan ifadelerin, ilgili yönetmelik hükümleriyle çelişki oluşturup oluşturmadığı sorusu gündeme gelmektedir.

    Sonuç olarak, İmar Kanunu?nun 15 ve 16 ncı maddeleriyle oluşan, ancak 18 inci madde kapsamında parselasyon işlemine tabi tutulmamış alanlarda, yeniden yola terk gibi imar uygulamalarında teknik raporun istenmemesi, Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik?in 7 nci maddesinin birinci ve üçüncü fıkralarıyla çelişmiyor mu ?

1) AAD yapılmayan yerlerde 15 16 yapılıp yapılmayacağı başka bir mesele;

AAD yapılamayan ve bu nedenle düzenleme sınırına dahil edilemeyen yerlerde, buralarda neden AAD yapılamayacağı, AAD yapılamayacağı için zorunlu olarak 15 16 ya göre işlem yapılacağına yönelik teknik rapor hazırlanması başka bir mesele,

Plansız sahalardaki 15 16 uygulamaları daha başka bir mesele.

2) TKGM slaytı ne zaman hazırlanmış? Bunu bilmeden sağlıklı bir yorum yapmak çok doğru değil.

3) Slaytın tamamını görmeden bir yorum yapmak da doğru olmaz. Belki slaytın diğer sayfalarında istisna olarak sayılan teknik rapor düzenlenecek olan hususlar sayılmış olabilir. Bunu bilmiyoruz.

Slaytın tamamını (diğer sayfalarını) görmeden peşinen slayt hatalı, çelişki var demek bu nedenle doğru olmaz.

Sadece şu aşağıdaki ihtimaller üzerinde durulabilir:

A) Slayt 22.2.2020 öncesi hazırlanmışsa bir çelişki yok.

B) Slayt 22.2.2020 sonrası hazırlanmışsa,

a-Slaytta yazan, Plansız alanlar bakımından geçerli, bir çelişki yok denebilir.

b- Slaytta yazan, AAD ile oluşmuş parselde 15 16 uygulamasında geçerli, bir çelişki yok denebilir.

c- AAD yönetmeliğinde yer alan; AAD yapılamayan ve bu nedenle düzenleme sınırına dahil edilemeyen yerlerde, buralarda neden AAD yapılamayacağı, AAD yerine neden 15 16 ya göre işlem yapılacağına yönelik teknik rapor; doğrudan 15 16 teknik raporu değil; burada neden AAD yapılamadığını izah eden bir teknik rapordur.

Buradaki raporda 15 16 uygulamasının içeriği ve nasıl 15 16 uygulaması yapılacağı değil; burada neden AAD yapılamayacağı izah edilir.

Buna göre, slayyta yönetmelikle bir çelişki yok, yönetmeliğe göre eksiklik var denebilir. Yönetmelikteki bu istisna maddesinin slaytın ilerleyen sayfalarında olup olmadığını bilmiyoruz. Olmadığını farz edersek, slaytın çelişkili değil de eksik hazırlandığı söylenebilir.