1) önce Parselin bulunduðu ilin Çevre Düzeni Planý na bakýn. Ýfrazla ilgili özel hükümler varsa bunlara uymanýz gerekir.

2) Plansýz alanlar imar yönetmeliði gereði, ifraz sonucu oluþacak parsellerin tamamýnýn yola cephesinin bulunmasý gerekmektedir.

3) Tarým müdürlüðünden parselin Toprak Koruma ve Arazi Kullanýmý Kanunu kapsamýnda kalýp kalmadýðýný öðrenmeniz gerekir.

Bu kanuna ekli listede, Ýl ve ilçelerin yeter gelirli tarýmsal arazi büyüklükleri belirlenmiþtir. Eskiden bakanlar kurulu kararýyla, þimdi c.baþkaný kararýyla bu arazi büyüklükleri artýrýlabiliyor. Tarým müdürlüklerinde o yerin asgarî tarým arazisi büyüklüðü mevcuttur.

Kanuna göre, parse 5403 sayýlý kanun kapsamýndaysa, parsel belirlenen yeter gelirli tarýmsal arazi büyüklüklerinin altýnda ifraz edilemez.

Þayet artýrýlmamýþsa, Asgari tarýmsal arazi büyüklüðü; mutlak tarým arazileri, marjinal tarým arazileri ve özel ürün arazilerinde 2 hektar, dikili tarým arazilerinde 0,5 hektar, örtü altý tarýmý yapýlan arazilerde 0,3 hektardýr.

4) yapýlan ifrazdan sonra oluþacak parsellerin en az (25.00) m. yola cephesi bulunmasý zorunludur. Parselden terk suretiyle yol oluþturulamaz. Yeni yerleþme alaný oluþturma amaçlý ifraz iþlemi yapýlamaz.

Bu konuyla ilgili 30'a yakýn kitabý sayfa sayfa okudum. Malesef konuyu dört baþý mamur, bütün yönleriyle ele alýp anlatan bir kitaba henüz rastlamadým.

Kimi kitaplarda mevzuat kopyalanýp yapýþtýrýlmýþ; kimi kitaplarda mahkeme kararlarý kopyalanýp yapýþtýýlrmýþ.

Halbuki günümüz internet/biliþim çaðýnda mahkeme kararlarýna ve mevzuata zaten herkes her an ulaþýyor. Mahkeme kararlarýný kopyalayýp yapýþtýrmak kitap yazmak (marifet) deðil.

Özetle iþin mutfaðýný anlatan, mutfakta yemek yapacakken hangi tencere kullanýlacak; yemekte tereyað mý, çiçek yaðý mý, zeytin yaðý mý kullanýlacak; soðan nasýl doðranacak; patates yaprak mý yoksa küp küp mü doðranmalý; kýsýk ateþ mi harlý ateþ mi kullanýlmalý... bu þekilde adeta yemek tarifi yapar gibi meseleyi enine boyuna tarif eden, izah eden bir kitap yok. (Ayný durum arazi toplulaþtýrmasý için de geçerli.)

Boþ zamaným olursa, fýrsat bulursam, ilerleyen zamanlarda iþin mutfaðýný da kapsayan þekilde bir kitap çalýþmasýný yapmayý planlýyorum. 

AAD'yle ilgili sorularýnýzý ve sorunlarýnýzý burada paylaþýrsanýz, buradaki arkadaþlarýn vereceði cevaplarýn, herhangi bir kitaptan daha faydalý olacaðý kanaatindeyim.

Aþaðýdaki linkte yer alan deðerlendirmelere bakýnýz:

https://www.shkmmb.com/shkm/18imar-uygulamalari

Üç boyutlu sayýsal yapý modelinin TKGM'nü ilgilendiren boyutu, haritacýlýk disipliniyle ilgilidir.

Zîra biz mimarî projeyi 3 boyutlu hale getirmiyoruz. Biz sayýsal mimarî proje yapmýyoruz.

Mimarî projeyi ve keza 3 boyutlu mimarî projeyi yapma iþi mimarlýk disiplinine ait. Bina cephesi, bina cepheleri ve piyesleri üzerinden ölçü alýp imalat yapma, proje tasarýmý gibi hususlar mimarlýk disiplinine aittir.

Haritacýlýk disiplinine ait olan husus; mimarýn yapmýþ olduðu mimarî projelerden 3 boyutlu bir mülkiyet haritasý üretmektir.

Dolayýsýyla mimarî projenin çizilmesi ve 3 boyutlu mimarî projenin hazýrlanmasý farklý bir þey; 3 boyutlu mimarî projeden 3 boyutlu sayýsal mülkiyet haritasý hazýrlanmasý farklý þeydir.

Haritacýlýk disiplini burada bina hacmi üzerinden ölçü alýnýp imalat yapma, piyesten ölçü alma gibi iþlerle ilgilenmemektedir. Sadece 3 boyutlu mülkiyet haritasý üretimi iþiyle ilgilenmektedir.

Ýþin içine haritanýn girmesi demek; koordinat, konum bilgisi ve zemine baðlý aynî haklarý da gündeme getirmektedir.

Harita, konum bilgisi, koordinat, mülkiyet hususlarý da haritacýlýk disiplininin devreye girmesini, iþi haritacýlýk disiplininin üstlenmesini zorunlu kýlmaktadýr.

Neticede haritacýlýk disiplininin yetkisi 3 boyutlu mülkiyet haritasý kýsmýný içerdiðinden, bu haritayý yapma yetkisi de haritacýlýk disiplinine aittir, mimarlýk disiplinine ait deðildir.

2025/4 sayýlý Genelge, Yönetmelik hükümlerinin tekrarýný içeren bir genelge.

Neticede 18 uygulamasý yapýlmasý mümkün olmayan yerlerde, 18 uygulamasý yapýlmadan ifraz/tevhid yapýlabilir. Ancak 18 uygulamasý yapýlamayacaðýnýn bir teknik raporla tespiti gerekmektedir.

Keyfe keder burada 18 uygulamasý yapýlmadan ifraz/tevhid yapýlsýn þeklinde encümen kararlarý alýnýp ifraz/tevhid yapýlýrsa, itiraz üzerine bu ifraz tevhidler de bozulmaktadýr.

Dolayýsýyla kural olarak, 18 uygulamasý yapýlmadan ifraz/tevhid yapýlamaz. Ýstisnai olarak parselin kain olduðu sahada 18 uygulamasýnýn yapýlamayacaðýna yönelik teknik raporla tespit varsa, buralarda ifraz/tevhid yapýlabilir. Ancak planlý alanlarda 18 uygulamasý yapýlmadan ifraz tevhid yapýlabilecek arazilerin ülke planlý arazilerine oraný %2 yi geçmeyecek bir orandýr; Planlý sahalarda Çok istisnai yerler bu kapsamda kalmaktadýr.

Teþekkürler.

Kadastro Müdürlüðü 15 - 16 uygulamasýndaki kontrolü esas olarak Tescile Konu Olan Harita ve Planlar Yönetmeliði gereði yerine getirmektedir.

Bu Yönetmelik gereði kontrol genel olarak; tesis, ölçü, hesap, koordinatý kapsar þekilde çizim iþleri, çizimin arazi aplikasyonu ile tapu dairesine verilmesi gereken belgelerin tamlýðý bakýmýndan yapýlmaktadýr.

Kontrollerin sonucununda, tapu kütüðüne tescilinde fennî yönden bir sakýnca olmayan plânlar ve belgeleri "Kontrol edilmiþtir" notu yazýldýktan sonra kontrolü yapan görevli tarafýndan imza edilerek; dosya tescile gönderilecektir. Eksiklik varsa dosya idaresine iade edilecektir.

Kadastro müdürlüðü, AAD yapýlamamasýna iliþkin teknik rapor var mý, encümen kararýnda 18 uygulanamamasýnýn nedeni yazýlý mý hususlarýna belgelerin tamlýðý kapsamýnda bakabilir; teknik rapor var mý yok mu, encümen kararýnda AAD yapýlamama sebepleri yazýlý mý deðil mi diye kontrol edebilir.

Ancak teknik raporda bölgedeki yapý yoðunluðu nedeniyle AAD yapýlamýyor denilmiþse, Kadastro Müdürlüðü?nün yapý yoðunluðu var mý yok mu, varsa oraný ne kadar þeklinde bir kontrol yapmamasý gerekir. Zira yapý yoðunluðu var mý yok mu meselesi, Tescile Konu Olan Harita ve Planlar Yönetmeliði kapsamýnda Kadastro Müdürlüðü'nün kontrol edeceði hususlar arasýnda sayýlmamýþtýr.

Bu yönüyle 2025/4 sayýlý genelgenin teknik raporla ilgili kýsmýný açýklamak üzere bilgi amaçlý hazýrlanan slaytýn, yapý yoðunluðu olmadýðýndan 15-16 dosyasý iade edilmelidir þeklindeki ifadesinin mevzuatla uyumlu olmadýðý düþünülmektedir.

Slayttaki ifade, Genelgenin 12/4 üncü maddesi nedeniyle yazýlmýþ. Genelge'nin 12/4 üncü maddesinde ?Tescile konu harita ve planlarýn kontrolünde yeni oluþacak parsellerin; iþlemin dayanaðý imar planý ve plan notlarý, planlý veya plansýz alanlar imar yönetmeliklerine uygunluðu kontrol edilir. Uygun olmayan hususlarýn tespit edilmesi durumunda ilgili idaresine düzeltilmek üzere yazýyla bildirilir, bir ay içerisinde düzeltilmediði takdirde iþlem iade edilir.? Hükmü yer almakta.

Yapý yoðunluðu nedeniyle AAD yapýlamadýðý hususu, AAD Yönetmeliðinde yer almakta olup; AAD yönetmeliði Genelge?nin 12/4 üncü maddesinde sayýlmadýðýndan, kadastro müdürlüðünün bu yönden de yapý yoðunluðu var mý yok mu, yapý yoðunluðu yeterli mi yetersiz mi tartýþmasýna giremeyeceðini düþünmekteyim. Bu nedenle dosyasý iade edilen belediye olmasý durumunda, ilgili belediyenin yahut talep sahibinin buna itiraz etmesi gerekir.

Soru: Plansýz alanlarda ruhsat iþlemlerinde yapý aplýkasyon projesi isteme zorunluluðu var mý?

Cevap: Evet, var.

Soru: Varsa hangi kanun yönetmeliðe göre isteniyor?

Cevap: Plansýz Alanlar Ýmar Yönetmeliði, madde 58/1: "(...) Bu kapsamda kalan yapýlarda ruhsat, proje, fenni mesuliyet ve sürveyanlýk hizmetleri hakkýnda Planlý Alanlar Ýmar Yönetmeliðinin ilgili hükümlerine uyulur" hükmüyle, bu alanlarda Planlý Alanlar Ýmar Yönetmeliði hükümlerinin uygulanacaðý belirtilmiþtir.

Planlý Alanlar Ýmar Yönetmeliði'nin "Yapý Projeleri" baþlýklý 57/4 üncü maddesinde, "Yapý aplikasyon projesi; parsele ait aplikasyon krokisine dayanýlarak ve vaziyet planýna göre yapýnýn araziye aplikasyonunu saðlamak üzere, yürürlükteki imar planýnda gösterilen ya da planda belirtilmemiþ ise bu Yönetmelikte belirlenen yapý yaklaþma mesafeleri, yapý projelerine göre köþe koordinatlarý ve röper noktalarý ülke koordinat sistemine iþlenmek üzere harita mühendislerince hazýrlanýp imzalanan projeyi ifade eder" hükmüne yer verilmiþtir.

Bu hükümler gereði plansýz alanlardaki ruhsat iþlemlerinde yapý aplikasyon projesi uygulamasý mevcuttur.

Plansýz alanlardaki çekme mesafeleri; imalata konu yapýnýn durumuna göre saha orman arazisiyse orman mevzuatýna, saha turizm alanýysa turizm mevzuatýna, karayolu kenarýysa karayollarý mevzuatýna, sahaya iliþkin özel bir hüküm yoksa Çevre Düzeni Planýna ve Plansýz Alanlar Ýmar Yönetmeliðine göre belirlenecektir.

Soru 1) Kamulaþtýrma yapýlmýþ yere 18 uygulamasý yapýlýr mý?

Cevap, evet yapýlabilir.

Soru 2) 18 uygulamasý yapýlmamýþ bir yere kamulaþtýrma yapýlýr mý?

Bu soruya iki þekilde cevap vermek gerekir.

Ýlk cevap; evet yapýlabilir. Ancak ilerleyen süreçte baþka problemlerin ortaya çýkmamasý için bu yöntemin tercih edilmemes, daha iyi olur.

Ýkinci cevap; þayet kamulaþtýrma sonucunda parselin bir kýsmýnýn ifrazý gerekiyorsa, bu halde yapýlamaz. Önce 18 uygulamasýnýn yapýlmasý gerekir.

Not: Peki ikinci cevaptaki durumu yapanlar var, bunlar nasýl yapýyor denilebilir... Yapanlarýn bu iþi yapmasý, yapýlan þeyin doðru olduðu anlamýna gelmez)

Soru 3) Kamulaþtýrma yapýlan yerlere 18 uygulanýr mý?

Cevap, evet uygulanýr.

Kamulaþtýrmada her bir kiþinin malý/payý ayrý ayrý kamulaþtýrmaya konu olduðundan, kural olarak anlaþmazlýk tutanaðýnýn da her bir kiþi için ayrý ayrý düzenlenmesi gerekir.

Anlaþmayla ilgili bir parselin bütün paydaþlarý bir kiþiye vekalet vermiþ ve anlaþma olmamýþsa, bu durumda bir adet anlaþmazlýk tutanaðý düzenlenebilir ve bütün paydaþlarý temsilen idare ile vekil imza atabilir.

Kamulaþtýrmada Birden fazla parsel varsa, her bir parsel maliki farklýysa, ayrý ayrý tutanak düzenlenir. birden fazla parsel ayný kiþininse tek tutanak düzenlenebilir.