1) önce Parselin bulunduðu ilin Çevre Düzeni Planý na bakýn. Ýfrazla ilgili özel hükümler varsa bunlara uymanýz gerekir.

2) Plansýz alanlar imar yönetmeliði gereði, ifraz sonucu oluþacak parsellerin tamamýnýn yola cephesinin bulunmasý gerekmektedir.

3) Tarým müdürlüðünden parselin Toprak Koruma ve Arazi Kullanýmý Kanunu kapsamýnda kalýp kalmadýðýný öðrenmeniz gerekir.

Bu kanuna ekli listede, Ýl ve ilçelerin yeter gelirli tarýmsal arazi büyüklükleri belirlenmiþtir. Eskiden bakanlar kurulu kararýyla, þimdi c.baþkaný kararýyla bu arazi büyüklükleri artýrýlabiliyor. Tarým müdürlüklerinde o yerin asgarî tarým arazisi büyüklüðü mevcuttur.

Kanuna göre, parse 5403 sayýlý kanun kapsamýndaysa, parsel belirlenen yeter gelirli tarýmsal arazi büyüklüklerinin altýnda ifraz edilemez.

Þayet artýrýlmamýþsa, Asgari tarýmsal arazi büyüklüðü; mutlak tarým arazileri, marjinal tarým arazileri ve özel ürün arazilerinde 2 hektar, dikili tarým arazilerinde 0,5 hektar, örtü altý tarýmý yapýlan arazilerde 0,3 hektardýr.

4) yapýlan ifrazdan sonra oluþacak parsellerin en az (25.00) m. yola cephesi bulunmasý zorunludur. Parselden terk suretiyle yol oluþturulamaz. Yeni yerleþme alaný oluþturma amaçlý ifraz iþlemi yapýlamaz.

Bu konuyla ilgili 30'a yakýn kitabý sayfa sayfa okudum. Malesef konuyu dört baþý mamur, bütün yönleriyle ele alýp anlatan bir kitaba henüz rastlamadým.

Kimi kitaplarda mevzuat kopyalanýp yapýþtýrýlmýþ; kimi kitaplarda mahkeme kararlarý kopyalanýp yapýþtýýlrmýþ.

Halbuki günümüz internet/biliþim çaðýnda mahkeme kararlarýna ve mevzuata zaten herkes her an ulaþýyor. Mahkeme kararlarýný kopyalayýp yapýþtýrmak kitap yazmak (marifet) deðil.

Özetle iþin mutfaðýný anlatan, mutfakta yemek yapacakken hangi tencere kullanýlacak; yemekte tereyað mý, çiçek yaðý mý, zeytin yaðý mý kullanýlacak; soðan nasýl doðranacak; patates yaprak mý yoksa küp küp mü doðranmalý; kýsýk ateþ mi harlý ateþ mi kullanýlmalý... bu þekilde adeta yemek tarifi yapar gibi meseleyi enine boyuna tarif eden, izah eden bir kitap yok. (Ayný durum arazi toplulaþtýrmasý için de geçerli.)

Boþ zamaným olursa, fýrsat bulursam, ilerleyen zamanlarda iþin mutfaðýný da kapsayan þekilde bir kitap çalýþmasýný yapmayý planlýyorum. 

AAD'yle ilgili sorularýnýzý ve sorunlarýnýzý burada paylaþýrsanýz, buradaki arkadaþlarýn vereceði cevaplarýn, herhangi bir kitaptan daha faydalý olacaðý kanaatindeyim.

Soru: Plansýz alanlarda ruhsat iþlemlerinde yapý aplýkasyon projesi isteme zorunluluðu var mý?

Cevap: Evet, var.

Soru: Varsa hangi kanun yönetmeliðe göre isteniyor?

Cevap: Plansýz Alanlar Ýmar Yönetmeliði, madde 58/1: "(...) Bu kapsamda kalan yapýlarda ruhsat, proje, fenni mesuliyet ve sürveyanlýk hizmetleri hakkýnda Planlý Alanlar Ýmar Yönetmeliðinin ilgili hükümlerine uyulur" hükmüyle, bu alanlarda Planlý Alanlar Ýmar Yönetmeliði hükümlerinin uygulanacaðý belirtilmiþtir.

Planlý Alanlar Ýmar Yönetmeliði'nin "Yapý Projeleri" baþlýklý 57/4 üncü maddesinde, "Yapý aplikasyon projesi; parsele ait aplikasyon krokisine dayanýlarak ve vaziyet planýna göre yapýnýn araziye aplikasyonunu saðlamak üzere, yürürlükteki imar planýnda gösterilen ya da planda belirtilmemiþ ise bu Yönetmelikte belirlenen yapý yaklaþma mesafeleri, yapý projelerine göre köþe koordinatlarý ve röper noktalarý ülke koordinat sistemine iþlenmek üzere harita mühendislerince hazýrlanýp imzalanan projeyi ifade eder" hükmüne yer verilmiþtir.

Bu hükümler gereði plansýz alanlardaki ruhsat iþlemlerinde yapý aplikasyon projesi uygulamasý mevcuttur.

Plansýz alanlardaki çekme mesafeleri; imalata konu yapýnýn durumuna göre saha orman arazisiyse orman mevzuatýna, saha turizm alanýysa turizm mevzuatýna, karayolu kenarýysa karayollarý mevzuatýna, sahaya iliþkin özel bir hüküm yoksa Çevre Düzeni Planýna ve Plansýz Alanlar Ýmar Yönetmeliðine göre belirlenecektir.

Soru 1) Kamulaþtýrma yapýlmýþ yere 18 uygulamasý yapýlýr mý?

Cevap, evet yapýlabilir.

Soru 2) 18 uygulamasý yapýlmamýþ bir yere kamulaþtýrma yapýlýr mý?

Bu soruya iki þekilde cevap vermek gerekir.

Ýlk cevap; evet yapýlabilir. Ancak ilerleyen süreçte baþka problemlerin ortaya çýkmamasý için bu yöntemin tercih edilmemes, daha iyi olur.

Ýkinci cevap; þayet kamulaþtýrma sonucunda parselin bir kýsmýnýn ifrazý gerekiyorsa, bu halde yapýlamaz. Önce 18 uygulamasýnýn yapýlmasý gerekir.

Not: Peki ikinci cevaptaki durumu yapanlar var, bunlar nasýl yapýyor denilebilir... Yapanlarýn bu iþi yapmasý, yapýlan þeyin doðru olduðu anlamýna gelmez)

Soru 3) Kamulaþtýrma yapýlan yerlere 18 uygulanýr mý?

Cevap, evet uygulanýr.

Kamulaþtýrmada her bir kiþinin malý/payý ayrý ayrý kamulaþtýrmaya konu olduðundan, kural olarak anlaþmazlýk tutanaðýnýn da her bir kiþi için ayrý ayrý düzenlenmesi gerekir.

Anlaþmayla ilgili bir parselin bütün paydaþlarý bir kiþiye vekalet vermiþ ve anlaþma olmamýþsa, bu durumda bir adet anlaþmazlýk tutanaðý düzenlenebilir ve bütün paydaþlarý temsilen idare ile vekil imza atabilir.

Kamulaþtýrmada Birden fazla parsel varsa, her bir parsel maliki farklýysa, ayrý ayrý tutanak düzenlenir. birden fazla parsel ayný kiþininse tek tutanak düzenlenebilir.

Ekteki çakýþtýrmaya göre parsel sýnýrý ile imar planý uyumsuz.

Ýþlemlerin yürütülebilmesi için parsel sýnýrýnýn imar planýna uyumlu olmasý gerek.

Diðer bir deyiþle mevzuata göre, imar planýnýn parsele deðil, parselin imar planýna uydurulmasý gerek.

Ýmar adasý yüzölçümü ile parsel yüzölçümü birbiri ile uyumluysa, muhtemelen imar planý koordinatýyla, kadastro koordinatlarý arasýnda bir uyumsuzluk var.. bu teknik bir mesele olduðundan belediyenin bunu kolayca düzeltmesi mümkündür. 

Þayet imar adasý yüzölçümü ile parsel yüzölçümü birbiriyle uyumlu deðilse, zorunlu olarak yukarýda Adgüler in dediði gibi ifraz/tevhidde ilaveten terk de yapýlacak.

Fakat terkte Dop kesinti sýnýrýnýn üzerine çýkýlýyorsa, bu halde terk yerine belediyenin kamulaþtýrma yapmasý gerekir.

Sonuçta çözüm yeri belediye..

Bu noktada bir hususu da göz önünde tutmak lâzým. Bazý 18 uygulamalarýnda, imar parselleri ile imar adasý çakýþtýrmasý hatalý yapýlabilmekte, kadastro da bu 18 uygulamalarýný tescil edebilmekte. Burada bu husus da kontrol edilmeli. Ýmar parseli ada çakýþtýrmasý 18 uygulamasýnda hatalý yapýldýysa, belediye bu durumu re'sen düzeltmeli ve düzeltilmiþ durumu yeniden kadastroya tescile göndermeli. 

Böyle bir durum varsa, düzeltme sonrasý, sorun kendiliðinden çözülecektir. 

Paylaþým için teþekkürler.